[来源][pzpg001][发表时间] 2023/03/10阅读次数：783次
摘 要：土地资源资产价值估算是摸清土地资源资产家底的一项基础性工作，其中评估机构,地价评估,股权评估价格体系建设是价值量估算的重要依据。在现有基于基准地价核算国有建设用地价值量的基础上，研究基于更贴近土地市场价格水平的标定地价核算国有建设用地价值量的方法，可进一步提高价格体系和价值估算的现势性和精度，对于后续开展国有资源资产规划、促进国有土地保值增值、减少国有土地资产流失等具有重要意义。本文选择广东省珠三角、粤东、粤西、粤北四个不同经济发展区域的代表性城市为研究对象，整体资产评估公司,无形资产评估,资产评估公司按照公示地价空间分布研究建立国有建设用地价值估算价格体系的方法。结果显示：根据公示地价覆盖区域情况，采用标定地价与基准地价相结合的国有建设用地价值估算价格体系方法，提高了价值量估算的精度，方法可行。
近年来，党中央、国务院高度重视全民所有自然资源资产管理工作，2016 年，中共中央办公厅、国务院办公厅印发《关于统筹推进自然资源资产产权制度改革的指导意见》，明确要求以各类自然资源调查评价和统计监测为基础，推进全民所有自然资源资产清查核算，研究完善相关指标体系、标准规范和技术规程，做好与自然资源资产负债表编制工作的衔接，建立全民所有自然资源资产目录清单、台账和动态更新机制，全面、准确、及时掌握我国全民所有自然资源资产“家底”，为全面推进自然资源有偿使用和监管提供依据。2018 年底，自然资源部组建成立，建立自然资源资产核算评价制度，开展实物量统计，探索价值量核算作为统一行使全民所有自然资源资产所有者职责的一项重要基础性工作。2020 年、2021 年自然资源部先后两次部署国家级资产清查试点，广东省于 2019 年、 2020 年年先后部署开展广东省国有土地资源资产核算试
点 [1-3]、广东省全民所有自然资源资产清查两轮试点，从宏观、中观、微观深入探索国有土地资源资产清查的总体思路、实施程序、价格体系建设、检核与验证、成果应用等内容。
收稿日期: 2022-09-07
修回日期: 2022-10-11
作者简介: 易璐(1993-),女,硕士,工程师,主要从事自然资源管理与土地资产核算等研究.
电子邮箱: 775058446@qq.com
联系电话: 020-87669809
基金项目: 广东省全民所有自然资源资产所有权委托代理重大问题研究及资产清查项目;广东省全民所有自然资源资产清查试点项目
通过国有土地资源资产核算试点与全民所有自然资源资产清查试点工作发现，国有土地资源是各类自然资源资产的空间载体[4]，市场显化程度高，土地资源资产价值量在各类资源总价值量中占绝对比重，摸清国有土地资源资产状况对推进各类自然资源资产有偿使用、促进自然资源保护和合理利用、维护所有者权益方面具有重要支撑作用。
国外学者认为土地的公允价值一般表现为市场交易价格，但在数据难以获取时可采用偏好显示法、偏好陈述法、收益现值法、市场价值法、净现值法等来获取土地价值，国内学者估算土地价值则主要采用市场法、收益法、成本法、支付意愿法[5-12]，缺少利用公示地价建立国有建设用地资产价值估算价格体系的研究。随着我国土地市场不断发育成熟，各地公示地价体系与监测地价体系建设日臻完善，为国有土地资源资产核算价格体系建设、估算国有土地资源资产公允价值奠定了良好的工作基础。截至2021 年底，广东省初步实现了21 个地市基准地价、标定地价全覆盖，并建立了定期更新监测机制。2021 年广东省全民所有自然资源资产清查试点中，考虑与国家级清查价格体系的衔接，国有建设用地资产价值估算价格以基准地价为基础，通过必要的核定、修正、调整和补充完善，形成全域全用途覆盖的国有建设用地资产价值估算价格体系。为进一步深化技术方法、促进清查成果对储备土地等国有土地资源资产规划计划编制、负债表填报工作的支撑，结合实际情况，笔者认为基准地价受市场形势变化、成果更新周期长等因素影响，造成其价格与市场地价水平不完全吻合，而标定地价是政府根据需要，评估具体宗地在正常土地市场和正
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常经营管理条件下的客观价格，能够更即时、直观地在相
上述四类用地。
应区域范围内提供地价参考。因此本文以公示地价体系建 研究所需要的数据主要包括：广东省标定地价数据
设完备的广东省为例，采用更贴近土地市场价格水平的标 成果；广东省国有建设用地基准地价数据成果；广东省
定地价成果作为国有建设用地价值量估算的依据，开展国 地价动态监测数据成果；广东省一级土地出让市场成交
有建设用地资产价值估算价格体系建设方法的研究，为开 数据（来自中国土地市场网，https://www.landchina.com/#/
展进一步凸显土地资源资产价值，提高国有建设用地资产 resultNotice）；广东省行政界线矢量数据；国家级地价监
价值估算成果精度提供参考。本研究成果不作为最终广东 测城市地价环比增长数据（来自中国地价动态监测网，
省国有建设用地资产价值估算价格的确定依据。 https://www.landvalue.com.cn/Lvmonitor/Index）。
研究区地价概况与数据来源
2017 年以来，广东省不断加强公示地价体系建设和管理，2018 年，全面启动城镇标定地价体系建设，要求在有条件的地区，标定地价体系逐步扩展到农村集体建设用地； 2019 年，广东省再次部署开展城镇标定地价公示工作，要求各级自然资源主管部门组织本行政区域内所有市（县）启动城镇标定地价公示工作，并确保在2020 年12 月31 日前完成任务。目前，广东省已公布的标定地价成果有87 个，正在编制未公布的成果共有12 个，合计标准宗地数量达 8090 宗（表1），总体上广东省范围内各地区基本上已完成标定地价成果构建，满足本次在全省范围内基于标定地价建立国有建设用地资产价值估算价格体系的研究需要。
表1 广东省标定地价公示情况和标准宗地数量
Table 1 Calibrated land price publicity and standard land quantity in Guangdong Province
序号 地级市 标定地价成果（个） 标准宗地数量
已公布 正在编制未公布 （宗）
1 广州市 1 — 660
2 深圳市 1 — 1319
3 佛山市 5 — 658
4 东莞市 1 — 224
5 珠海市 1 — 83
6 中山市 1 — 247
7 江门市 7 — 379
8 清远市 7 — 381
9 肇庆市 7 1 472
10 韶关市 7 2 357
11 梅州市 8 — 420
12 河源市 6 — 223
13 惠州市 7 — 845
14 潮州市 3 — 108
15 汕头市 4 1 249
16 汕尾市 1 3 135
17 揭阳市 3 1 227
18 云浮市 5 — 407
19 湛江市 4 2 255
20 茂名市 4 2 258
21 阳江市 4 — 183
合计 87 12 8090
按地级市为单位统计，标准宗地数量前三位为深圳市、惠州市和广州市；标准宗地密度最大的为深圳市（0.66
宗 /km2），其次为佛山市（0.17 宗 /km2）和中山市（0.14宗 /km2），标定地价覆盖情况较高的区域主要集中在经济发达的珠三角城市，其他城市大多覆盖度较低。广东省的标定地价成果评估对象主要为商服用地、住宅用地、工业用地及公共管理与公共服务用地，故本研究对象为
国有建设用地资产价值估算价格体系构建思路
按对应的地价体系空间分布情况，基于标定地价建立全域覆盖的国有建设用地资产价值估算价格体系分三种情况（图1）：
（1）对于标定地价覆盖区域，国有建设用地资产价值估算价格按照现行公布的标定地价成果经价格内涵统一修正所得；
（2）对于标定地价覆盖范围外且基准地价覆盖范围（不含乡镇基准地价范围）内的区域，分别以标定地价范围内的基准地价、标定地价作为自变量、因变量，建立地价关系的数学模型，再根据标定地价覆盖范围外且基准地价覆盖范围（不含乡镇基准地价范围）内的基准地价推算出该区域内的标定地价；
（3）对基准地价和标定地价成果均未覆盖区域或乡镇基准地价覆盖区域，考虑到这些区域标定地价覆盖度普遍较低、标准宗地分布极少，该区域国有建设用地资产价值估算价格基于基准地价成果确定。
图1 国有建设用地资产价值估算价格体系建设思路
Fig.1 The ideas for the inventory price systems of state-owned construction land
国有建设用地资产价值估算价格体系构建方法
3.1 标定地价覆盖范围内的国有建设用地资产价值估算价格确定
（1）价格内涵确定
国有建设用地资产价值估算价格的统一内涵是在统一设定的时点条件下，各类土地用途法定最高年期的完整国
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有建设用地出让土地使用权价值。其中商服用地、住宅用地的地价表现形式采用平均楼面地价（元/m2），工业用地、公共管理与公共服务用地则采用地面地价（元 /m2）。关于容积率和开发程度等土地利用条件，则以当地现行基准地价内涵为准。针对标定地价中商业用地（办公、公寓、酒店）、住宅用地（低密度住宅、政策性住房）、工业用地（新型产业用地M0）等特殊用地类型，其所在标定区域范围内的用途按现行标定地价设定用途认定。
（2）价格修正
在本次收集的数据中，各地标定地价和基准地价成果均建立了相应的修正体系。因此，在确定价格内涵后，需根据标定地价或基准地价修正体系进行地价修正，涉及的修正项为容积率修正、期日修正和开发程度修正。
——容积率修正：参照公布的标定地价或基准地价修正体系修正。
——期日修正：采用地价动态监测成果中各季度地价环比增长率监测数据计算期日修正系数。若所在区域的标定地价成果估价期日超出所在地级市地价动态监测数据范围，可参考周边国家级监测城市的监测数据确定。
——开发程度修正：基于当地公布的基准地价设定土地开发程度内涵进行修正。
（3）计算公式
Ps=[Psl±(L÷F)]×N×D （1）
式中：Ps 为商服用地宗地地价；Psl 为商服标准宗地标定地价（楼面地价）；L 为土地开发程度修正值；F 为现状容积率；N 为容积率修正系数；D 为期日修正系数。
Pz=[Pzl±(L÷F)]×N×D （2）
式中：Pz 为住宅用地宗地地价；Pzl 住宅标准宗地标定地价（楼面地价）；L 为土地开发程度修正值；F 为现状容积率；N 为容积率修正系数；D 为期日修正系数。
Pg=[Pgd±L]×D （3）
式中：Pg 为工业用地宗地地价；Pgd 为工业标准宗地标定地价（地面地价）；L 为土地开发程度修正值；D 为期日修正系数。
Pgf=[Pgfd±L]×N×D （4）
式中：Pgf 为公共管理与公共服务用地宗地地价；Pgfd为公共服务标准宗地标定地价（地面地价）；L 为土地开发程度修正值；N 为容积率修正系数；D 为期日修正系数。
标定地价覆盖范围内的国有建设用地资产价值估算价格按照当地已有的标定地价或基准地价修正体系进行价格修正，计算标定区域范围内国有建设用地资产价值估算价格。
3.2 标定地价覆盖范围外城镇基准地价覆盖范围内的国有建设用地资产价值估算价格确定
（1）标准宗地样点筛选
在对标准宗地样点进行修正后，将标准宗地样点按照
不同的基准地价级别进行分类，并对因特殊因素影响造成标准宗地价格异常样点进行标识，异常样点不参与价格推导过程。
——特殊因素造成差异的样点处理
本次研究将对与标定地价设定内涵有较大差异的样点进行标识（包括土地权利限制、特殊用途等因素造成的差异），保留其价格作为原标定地价成果中所代表的标定区域所在用途国有建设用地资产价值估算价格，并不作为异常样点彻底剔除，在样本统计时不参与后续指标及标定地价未覆盖区域国有建设用地资产价值估算价格的推算。如商业用地（办公、公寓、酒店）、住宅用地（低密度住宅、政策性住房）、新型产业用地（M0）等特殊用地或因三旧改造成本推高的价格样点不参与标定区域以外的国有建设用地资产价值估算价格推算。
——均值—方差检验法检验
由于标定区域是参照区域内标准宗地的地块发展程度、查档资料、权属状况等多种因素确定，而标定区域范围内地块的地价则是以标准宗地为代表作为参考，因而不同标定区域之间的地价没有很强的相关性，标准宗地样本总体分布情况不适用于正态分布的统计方法，因此本次研究数据的合理性检验采用非正态分布的均值—方差法。
①将同一土地级别地域内的各样点，按小到大的顺序
排列，有：X1 ≤ X2 ≤…≤ Xn-1 ≤ Xn
②计算样本均值 x' 和标准差 s；
③确定剔除的标准。取两倍中误差进行异常剔除，即：
x'±2s；
④判定 X1…Xn 是否符合标准，如超过标准，则为需要剔除的异常值；
⑤重新计算样本总体的 x' 和 s，剔除异常值，直到所有样本都在规定的精度范围内。
（2）编制调节系数
在进行标准宗地价格修正和异常点剔除后，根据标准宗地和其对应区域经统一内涵修正后的基准地价级别价或区片价之间的规律，构建数学模型。设定统一内涵下的基准地价级别价或区片价为自变量 Pn，所对应级别内或区片内的标定地价国有建设用地资产价值估算价格为因变量P，通过制作散点图并利用多项式回归方程拟合数据，得出能体现标定地价与基准地价之间关系的计算公式。
P=aPn2+bPn+c （5）
式中：P 为标定地价国有建设用地资产价值估算价格； Pn 为统一内涵下的基准地价级别价或区片价。
将统一内涵后的基准地价级别价代入上述数学模型，得出标定区域外基准地价覆盖范围内的标定地价国有建设用地资产价值估算价格。
利用模型推算得到的标定地价国有建设用地资产价值估算价格，与统一内涵下的基准地价级别价或区片价进行
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对比，得出级别调节系数。公式如下所示：
X=P/Pn （6）
式中：X 为标定地价国有建设用地资产价值估算价格调节系数；P 为标定地价国有建设用地资产价值估算价格； Pn 为统一内涵下的基准地价级别价或区片价。
（3）其他特殊情况条件下的价格推算
若基准地价部分级别内没有标准宗地分布或经过标准宗地筛选后没有标准宗地分布，其所在级别内的国有建设用地资产价值估算价格理论上是通过式（5）模拟求出，但对于该级别的上下两端级别或上下其中一端的级别范围内也没有标准宗地分布的情况，该级别不宜采用上述公式计算调节系数，应采用该辖区范围内其他级别计算所得的级别国有建设用地资产价值估算价格调节系数中最小值替代。
对于有效标准宗地分布涉及基准地价级别跨度小于3个级别的地区，无法构建数学模型推导国有建设用地资产价值估算价格调节系数，因此通过计算标定区域内的单宗地的标定地价与基准地价的关系，确定非标定区域的国有建设用地资产价值估算价格调节系数。公式如下所示：
X=P1/P2 （7）
式中：X 为标定地价国有建设用地资产价值估算价格调节系数；P1 为统一内涵下的标定地价；P2 为统一内涵下的基准地价级别价或区片价。
区一级或市一级行政区调节系数可采用简单算术平均值或加权平均值的统计方法根据单宗地标准宗地调节系数推算。
3.3 现行公示地价未覆盖区域及乡镇基准地价覆盖区域的国有建设用地资产价值估算价格确定
标定地价公示范围是标定地价体系覆盖的空间范围，由若干标定区域连接构成，而在大部分城市，标定区域之间不一定连片，一般是成熟一片划一片，没有实现全域覆盖。而对于较为偏远的地区或郊区，基准地价也存在未覆盖的区域。因此针对标定地价及基准地价没有覆盖到的区域，需要进一步补充演算范围。由于行政辖区的统一管理，政治制度、经济社会、文化传统等多方面较为相近，因而本次研究以行政辖区范围提取补充未覆盖区域，即在行政区的基础上，擦除已有国有建设用地资产价值估算价格覆盖区域（标定地价、基准地价）后单独作为演算范围。
在乡镇基准地价覆盖范围和基准地价未覆盖区域一般没有布设或布设极少量标准宗地，难以基于标定地价现有价格体系进行合理推算，该两类区域的价格可沿用目前现行基准地价国有建设用地资产价值估算价格体系下的方法进行计算。非全域覆盖的基准地价成果，城镇基准地价覆盖范围外的区域可参照本行政单元内相应用地类型的末级基准地价确定。有条件采集相关数据的，可选取若干个核心因素（例如，城镇规划的乡镇等级、距末级地边界的距离、新增建设用地取得成本或征地成本、区域 GDP 指标、同类
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用地市场交易价格等）测算区位修正系数，利用区位修正系数对所参照的末级基准地价进行修正后使用。根据土地取得成本测算区位修正系数，可将征地补偿标准作为土地取得成本的核心指标，修正公式如下：
P = P 末 ×Q = P 末 ×Al /A 末 （8）
式中：P 为待测算地价水平；P末为末级地的基准地价水平；Q 为区位修正系数；Al 为基准地价未覆盖空间上的征地补偿标准均值；A末为末级地内的征地补偿标准均值。
实证分析
4.1 国有建设用地资产价值估算价格体系验证区域
本研究选定了广东省发展条件有所差异的不同区域进行综合论证，珠三角区域选择广州市和佛山市的三水区，粤东区域选择揭阳市的普宁市，粤西区域选择茂名市的高州市，粤北区域选择韶关市的仁化县。
4.2 价格体系验证过程及结果
（1）以广州为例的国有建设用地资产价值估算价格体系的验证过程
本文以广州市为例验证国有建设用地资产价值估算价格体系，验证样点主要分成二类：一类是近两年（2021~2022年）一级土地出让市场的出让样点，另一类为广州市2021年地价动态监测成果中的地价监测点。利用价格样点验证价格体系合理性之前，首先统一价格样点的内涵，其中住宅用地和商服用地的出让样点的价格修正为出让条件中关于无偿配建移交用房的修正（住宅用地修正因素）、自持因素修正（商服用地修正因素）、容积率修正、期日修正及土地开发程度修正；工业用地的出让样点的价格修正为关于弹性出让年限的修正、期日修正及土地开发程度修正。住宅用地和商服用地的监测成果地价样点主要为容积率修正、土地开发程度修正；工业用地的监测成果地价样点主要为土地开发程度修正。
验证样点价格统一内涵后，根据对每个验证样点的客观市场价格与基于标定地价建立的国有建设用地资产价值估算价格和基于基准地价建立的国有建设用地资产价值估算价格两套体系价格分别进行直接对比得出差异系数，判断哪套体系差异系数更趋近与1，则哪一套估算价格体系更为合理，更能反映真实价格水平。
住宅用地验证样本总共为 242 个，其中住宅出让成交样点142 个，住宅动态监测点100 个，住宅样点分布情况如图 2(a) 所示。根据各验证样点与不同价格体系下的估算价格进行对比，得出住宅用地验证结果（表2）。从中可以得出，住宅用地标定地价资产价值估算价格方法的验证样点平均值比基准地价的验证样点平均值更趋向于1，总体标准偏差也较小，因此基于标定地价推算的国有住宅用地资产价值估算价格更为合理。
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