[来源][pzpg001][发表时间] 2023/02/07阅读次数：712次
摘 要: 采用评估公司,评估机构,房地产评估机构方法研究住房土地使用 期收 房价的影响。基于 14 局有效 ，软件评估,资产评估,价值评估,企业资产评估主要判断如下: 第一， 价格泡沫 健出 ; 第二，多数情形下 价格在 期收 点附近 而下降且下降的原因是 期收 ，而非 慢累 的折旧所 致的基本面价 ( 写 FV) 下降。在此基 上，估算了 期收 房价的定量影响———若按 的10%当期基本面价 收 ，房价增速下降 一个百分点。房价的 一温和反 可 政策制定提供参考; 政府 合理平衡 期收 和房价，加快土地 政的 构性 整，在高房价 下的政策制定中 注意 定居民 土地房屋 久受保 的 期。
关 : 价格泡沫; 期收 ; 土地使用 ; 学
中 分 号: F069．9 文献 志 : A 文章 号: 1672－7835( 2022) 04－0061－11
房价 涉及民生、政治和 ， 来是社会各界关注的重点之一。近年来，温州、深圳等地部分居民在完成 房手 后，因土地使用 到期而无法完成最 交易。 一住房土地 期 的出 房价 增加了复 性，也 示出我国使用 限 70 年的众多住房用地政策需要 整。政府也因此面 一个两 抉 : 在土地 政 构下，如果在土地使用 到期后采用自 免 期的方案，作 地方 政一大收入来源的土地出 金可能萎 ， 而 面影响地方 政; 而采用 期收 一方案， 需要考 是否会 一步冲 受疫情、就 等多方面因素影响的 房者 期， 致房价波 大， 而影响房地 市 的 定①。
在 的 背景下，2021 年 1 月正式 施的《民法典》在文 解 中 示了 期收 的政策 向。随之而来需回答的 是，如何平衡 期收 和房价? 收 偏低可能不足以支持地方 政，而收 偏高将 上影响房地 作 投 品的价 ， 致房价波 。 有与 期收 相关的
收稿日期: 2022－04－26
基金 目: 国家社会科学基金 目( 17BJY217)
文献主要 其背后的法律 ，疏于探 期收 与房价之 的关系。 是由于 期收 首先具有 的法律、政治等方面的属性; 此外， 期政策尚未 一 施，目前的个 践案例也不具有广泛代表性，使得多数的研究停留在定性 段。然而随着政策 向的明确和更多住房用地使用期限到期 践的需要， 期收 房价的影响 一 亟待探 与回答。
因此，本文 用 学的方法探 二者是否具有某种数量关系或 系，以此 二者之 的 衡提供判断依据。在 数据中判断 期收 是否 著影响 价格的 点在于，需要甄 价格的 化究竟是由折旧的叠加影响
即 FV 的影响) 造成的， 是由相当于外生冲 的 期收 所引起的。 此，我 借助 方、 方 价中位数之差， 察两方信念的 化，再 比 种信念 化的 机与 期收 的 生 点， 而估算了 价格 期收 水平的反 程度。
作者 介: 李 ( 1972—) ，男，湖南湘阴人，教授，博士生 ，主要从事 增 理 、 学、气候 化 学研究。
①面 近两年房地 的 力，住房和城 建 部表示要“努力做到 地价、 房价、 期”。
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本文可能的 新和 献主要有两点: 一是将国内 期收 法律上的定性分析推 到 上的定量研究， 期收 政策 的制定提供定量性 的参考; 二是由于 期收 政策尚未 一 施，自然生成的数据本身 以 足研究要求，而 期收 又具有 明的中国特色，很 在国内外文献中找到直接相关的技 性研究，因此本文 采用 泡沫文献中常用的 学方法 其 行探 。相 于理 建模和 量回 分析，本文 施了一个 粹的 境，在虚 的 交易市 中 察 房者的交易行 ，一定程度上避免了内生性 和其他各种复 效 ①。
一 文献回
国内关于住宅用地使用 期的研究多聚焦
在法学和制度 上; 关于如何通 整 价格泡沫 来契合有 期 ，主要参考国外相关文献。
一) 住宅建 用地使用 期
国内 于住房土地使用 期的 主要集
中在其背后的法律 上。收 与否是最受关注的 点之一。 一争 来自不同法律条文中存在着相互冲突的表述，而且同一个法律下的条文在表述上也模糊不清。1994 年的《中 人民共和国城市房地 管理法》 定，70 年的土地使用 到期 ，使用者需提前一年申 期，否 国家无 收回土地使用 。2007 年的《中 人民共和国物 法》 定，住宅建 用地使用 期 届 自 期。 然，两部法律的表述相互冲突，存在解 学上的模糊性， 种状况是不合意的。2021
年1 月，《中 人民共和国民法典》施行，它做出了 期收 而不是 期免 的 定②。其第 359
条提出，住宅建 用地使用 期 届 的，自 期。 期 用的 或者减免，依照法律、行政法 的 定。
相关研究探 的另一个方面是 期收 的 算方案或法律体系及条文的 。比如，刘灵 从静 、动态、 静 合的角度， 出 期 用 算的三套方案③。法律条文的 通常包括 期主体的 界定、 期意思表示的形式、 期 用 人的明确以及 期主体逾期未履行支付 的法律后果等内容。更 致的 涉及到每次的 期年限、与建筑物的安全存 期限的 调、免 自 期面 、一次性或分期 方式、 基准等④。
于 期收 已成 学界争 之后的主流
择，那么 如何收 的探 停留在法律 面是不 的，也需要分析 期收 的 影响，以反推合适的 期收 方案。
二) 交易
Hayek 提出了一个悖 : 然有效率的 源配置 由 替代率相等的法 而达到，但 一状 的出 并不是由代表性主体在掌握所有信息
的情况下求解一个最大化 而得出的; 相反，它是通 大量个体 的; 些个体 有的信息是分散的、不完整的甚至是相互冲突的⑤。 悖 被后人称 有效市 假 ， 它的 察 了一个从基于 数据 向 的 程。
Smith 等人的学 ⑥( 以下 称 SSW) 成 学展示其 化交易 境 、 理 假 的 典理 。在一个信息 所有人都透明的 境中，事前的 源禀 与 分 的分布、事中的 价与成交、事后的分 数等各 信息的可 性 每个人都是一 的。不 ，资产 FV 呈 性下降、直至降低 0 的特征，有 于每个交易者自己的 悟。在 一个没有内部人、外部人之分的市 里，偏离有效市 的 价格泡沫不 出现，而且在后 研究中也 健得令人 异。相关 述可参 等⑦、Powell and Shestakova⑧。
①周 安，王一子: 《社会 同、偏好和 行 ———基于行 和 学研究成果的 》，《南方 》2016 年第10 期。
② 素 ，汪文 : 《住宅建 用地使用 到期后自 期的 范 ———兼 民法典第 358 条》，《甘 政法大学学 》2020 年第 5 期。
③刘灵 ，王家 : 《城 住宅建 用地使用 到期 期 用 算方案研究》，《 体制改革》2021 年第 1 期。
④刘太 :《城市住宅建 用地使用 期的制度 与抉 ———构建 免 期面 的累 制 期制度》，《求索》2016 年第7 期。
⑤Hayek F． A“．The Use of Knowledge in Society”，American Economic Ｒeview，1945( 35) : 519－530．
⑥Smith V．L．，G． L． Suchanek，A． W． Williams．“Bubbles，Crashes，and Endogenous Expectations in Experimental Spot Asset Markets”，Econometrica，1988，56( 5) : 1119－1151．
⑦张维，李根，熊熊，等: 《 价格泡沫研究 述: 基于行 金融和 算 方法的 角》，《金融研究》2009 年第8 期。
⑧Powell，Owen，S．Natalia．“Experimental Asset Markets: A Survey of Ｒecent Developments”，Journal of Behavioral and Experimental Fi-
nance，2016( 12) : 14－22．
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第 25 卷 李 ，等: 住房土地使用 期收 与房价: 基于 学的分析
SSW 之后的多数探索是在 双向拍 市 的 境中 行的。本文沿 了 一 定 ，但在两个地方 行了修改。一个是 的折旧模式，本文采用了 似于 Fréchette and Yuksel① 的 几何折旧 定。另一个是 价格的末期决定方式。
折旧的 定方式与 FV 的形 密相关，一些研究者猜 SSW 的 FV 下降形 定有可能 参与者，因而 行了一些 健性 察。
Noussair 等②和 Bostian and Holt③ 使用的是 FV 保持不 的 定。Noussair and Powell 使用 似于 周期的波峰波谷形 来 定 FV 的特征，即一个资产的 FV 交替着上升与下降④。 Stockl 等 察了恒定的 FV、下降的 FV 和上升的 FV 多种情况下的 价格泡沫情况，其判断具有
代表性: 如果 FV 下降， 容易出 价格泡沫; 如果 FV 上升， 价格反而低于 FV; 如果 FV 恒定不 ， 价格 吻合 FV⑤。本文所用的几何折旧模式 了下降形 的 FV，只是 FV 的下降速度比 SSW 中的慢很多。
末期 价格的 定与 参加者的参与激励有关。 到了 束 必然 于某些参加者的名下， 它 价 的 算与 估参加者的表 相关， 而与他 的酬 相关。理想的状 是末期中性原 ，即 方面的 定不会 致参加者有意抬高或拉低成交价。在 SSW 中， 不再提供任何服 的 定， 性地 定了 价格 零。Giusti 以一个大家都事先 知的价格 算 的期末价 ⑥。 固然符合末期中性原则，却 参与者的信念起到了一个自 的聚点作用，因而有可能影响 价格的走 。在我 的
中，参加者被告知 的末期价格以理性 期价 行 算。 相当于在几何折旧 定下， 的初始真 价 是分 期望 除以折旧率，随后以几何方式下降。 更吻合 情况。
二 的 与 施
一) 实验设计
本文 框架基本沿 SSW，一些 表1。概括而言， 的参与者被随机分配某种 合的 金与 初始禀 ，然后置身于一个多期的 双向拍 市 上，自主决策 的 入与 出。 了与土地使用 期的研究 相 系， 的 在 SSW 基 上做修改，向 靠近。 衡，我 主要在两个地方偏离了 SSW 的 定，一个是 的折旧模式，另一个是 价格的末期决定方式。
所 折旧，是指 在使用 程中状 下降，需要 行 后才可提供与以往相同的服 ，否 服 量下降。而且，随着 的延 ， 的状况越来越差，所需的 投入也就越来越多。
在 SSW 中，一个 若干期提供相同的服务，然后在 末尾不再能提供任何服 。 相
当于平 折旧 0，然后突然 生完全折旧⑦。当与土地 期相 系 ，住房如果到了某一期需要完全重置才可 使用，那么 期就无从 起。
此，我 使用常 的 本品几何折旧模式来 避 一窘况，即: 每 一期， 的状 将在上一期的基 上下降 2．5%; 只要投入 ，资产就可提供与之前相同的服 ; 每一期的 直接从参与者的 金中扣除，而没有把是否 、维 到什么程度的 交 参与者。
①Fréchette，G．Ｒ．，S． Yuksel．“Infinitely Ｒepeated Games in the Laboratory: Four Perspectives on Discounting and Ｒandom Termination”，
Experimental Economics，2017( 20) : 279－308．
②Noussair C．，S． Ｒobin，B． Ｒuffieux“．Price Bubbles in Laboratory Asset Markets with Constant Fundamental Values”，Experimental Econom-ics，2001，4 ( 1) : 87－105．
③BostianA．J．，C．A． Holt．“Price Bubbles with Discounting: A Web － based Classroom Experiment”，The Journal of Economic Education，
2009，40( 1) : 27－37．
④Noussair C．N．，O． Powell“．Peaks and Valleys: Price Discovery in Experimental Asset Markets with Non－monotonic Fundamentals”，Jour-
nal of Economic Studies，2010，37( 2) : 152－180．
⑤Stockl T．，J． Huber，M． Kirchler．“Multi－period Experimental Asset Markets with Distinct Fundamental Value Ｒegimes”，Exp． Econ，2015
18) : 314－334．
⑥Giusti G．，J．H． Jiang，Y．P． Xu“．Interest on Cash，Fundamental Value Process and Bubble Formation: An Experimental Study”，Journal
of Behavioral and Experimental Finance，2016( 11) : 44－51．
⑦在 种 定方式下，资产 FV 呈 性 减的 。
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湖南科技大学学 ( 社会科学版) 2022 年第 4 期
表 1 各 次 境 置
次 人数 局号 期数 折旧率 分 初始禀 期宣布期 期 期 期 水平
A 16 1 40 8 30 30
2 30 9 23 40
B 15 3 40 10 26 35
4 35 一个资产在 7 21 45
每个参与者随机
期末以均等
5 40 分属下面三个初 10 25 30
C 14 概率随机提
6 12 始禀赋类型中的 9 —② —
2．5%供以下四个
7 40 一个: 225 元+3 个 8 29 35
D 15 分红值中的
8 25 资产; 585 元+2 个 7 21 45
一个给其持
资产; 945 元+1 个
E 16 9 40 有者: 6，8， 6 31 33
10 25 资产① 6 20 42
10，12
F 17 11 40 10 27 38
12 25 5 22 48
G 10 13 45 3% 14 35 36
H 13 14 45 9，11，13， 295 ( 3) ，775 ( 2) ， 12 35 60
2．5%
I 13 15 45 15 1255(1) 6 33 66
把折旧率 2．5%的思路在于估算房 相 ( 二) 的 施
于 金的收益升水幅度。 于住房的 70 年土 我 组织 了 9 个 场 次 ( session ) 的 15 局
地使用 ，我 把主 期数 40 期，对应 2 ( treatment) 实验。每 次 10—17 人，共 110 位
年1 期，从而涵盖 70 年之 ，并留存了数期以 本科生与研究生。相近背景的同学被安排到不同
察 期收 价格的影响。 中， 金有 次，以便人 成多元化。参与者的酬 根据
2%的年利率，房价在近些年的 年增 率 其 表 有所不同⑤，分布在 30 元到 90 元的
3．3%③，从而房 与 金的 2 年收益率之差大 区 。一 次 3 个小 。从 次 A
为2．5%④。 到 F，每个 次 行两局 ，且第一局均 40
另外，SSW 在分 定上的 高随机性 期，第二局的期数因各种情况而有所 化。每一
本文目 而言并不必要。我 把它做了 化: 期 2 分 。G、H、I三 次 只 行一局
一个 在期末以均等概率随机 生 6、8、10、 验，每局45 期，每一期 135 秒。在 之前，
12 四个分 中的一个。 件在每期期末从 向参与者提供了 明材料; 程中安排
分 中扣除 的 护费。具体计算 有3 期至5 期的体 段，以便他 熟悉相关操
是， 占分 的比率等于 1 减去 97．5% 的 作⑥。 程序的主界面如 1 所示，所用 件
“期数－1”次方。 为 z－Tree⑦⑧。
① 金差 的360 元 理性 期的初始 价格。
②因 施的疏漏而未 生 期收 ，故 C2 次在 察 期收 方面无效。
③李 : 《房价 及其 ———新古典增 理 的启示》，《经济评论》2008 年第4 期。
④设为2．5%的另一个考 是方便 算 FV。当一期分 的平均水平 9 时，一个 的初始 FV 为 360。若使用 2．6%的 定， 一期分 的均 有小数，不 直 。
⑤末期 价格的 算方式与区分参与者的 表 相关。 各 ，我 逐 形成一个判断，使用理性 期价格而非交易市 内的价格， 于 得 定的交易行 ，是最有支持作用的。
⑥作 中某些不当行 的 防， 价意向的 布有所限制: 求 价必 不低于已 布但尚未成交的求 价; 出售价必 不高于已 布但尚未成交的出售 价。
⑦Fischbacher U．“Z－Tree: Zurich Toolbox for Ｒeady－Made Economic Experiments”，Experimental Economics ，2007，10( 2) : 171－178．
⑧相 于入 且 形化 示的 ConG 和主攻网 在 的 LIONESS Lab，z－Tree 具有两个突出的 点: 一是它能 理 双向拍 复 的 ; 二是它 程中所生成的数据，有着完美的追踪能力，能 研究者完全回溯 程中的每一个细节。
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第 25 卷 李 ，等: 住房土地使用 期收 与房价: 基于 学的分析
图 1 交易 的主界面
初始禀 沿 了 SSW 的框架， 在 H、I 两 次 行了少 化。作 住房土地使用 期的一个 化 理方式，我 采用 期收 的 定。在每一 的前期向参加者公布 期收 的 与收 水平，在 到期后 每个 扣除相 金 。若届 持有人没有足 的 金，则系 自 以上一期 成交均价一半的价格 其一个 ，用于支付 期 。
三 表
于 ，首先关心的 是， 交易
价格表 如何? 尤其是相 于 FV，它呈 出什么
形 ? 图 2 展示了 次 A—F 共 11 局 的成交价中位数①。 源于中位数不受极端 影响的 点。 次 G、H、I 的情况因 境 置稍有不同，价格展示另 3。
一) 资产 FV
资产 FV 是 价格的参照系。对现实经济中 价格泡沫的度量之所以莫衷一是，源于很 达成 中 FV 的共 。在本文 里，由于折旧的存在，资产 FV 以指数下降。以 dt 表示一个 在 t 期的分 ， 的 FV 是从当
前分 期望 到未来所有各期分 期望 的加总，即
∞
FVt0 = ∑E dt 1 － δ t － 1 ( 1)
t = t0
次 A—F 的分 均 9，折旧率 2．5%，
由( 1) 式易知， 在第一期的FV 是360，第二期
是360 乘以0．975，第三期是 360 乘以 0．975 的平方，以此 推。G 的分 均 9，折旧率 3%，
从而初始 FV 是 300，后 以 3% 减。H、I 的分 均 是12，折旧率 2．5%，故初始 FV 是 480，后 以2．5% 减。
二) 价格
从 2、图3 可看出如下几点。
第一， 交易市 出 了价格泡沫。在所有 次的中后期， 价格均明 高于 FV，而且多数情况下 高于 FV 的上限———以最高分 而非分 的期望 来 算的 FV。 比 3 同一批人前后两局 ，可看到同一 次的 两局 的成交价格高出 FV 的幅度大致相同。
第二， 价格在相当 的 段内，大致保持在某一个水平附近。 一 象令人惊 ，因
① 次 C 的第二局因 施的 而 弃。
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产 FV 是不断下降的。 里的 据与 Kirchler 等①的 察一致——— 多参与者 下降的
FV 感到困惑， 向于 FV 是一个常数。与主流的 泡沫文献相比， 价格的 一表 是比 特殊的。由于我 的 没有 性或 性地 定 在末期的价格，因而参与者并不一定知道 束 的合理价格是多少，也就不是必然会出 SSW 等文献中的价格崩塌 象。
第三， 价格在 中段的 定 段，在不同的 次下 定所 的水平不一 ，分布在初始 FV 的100%—150%的 区 上。 似于多重均衡中随机 某一个均衡的太阳黑子 象②。
第四，在 泡沫形成的 程上，除了 次A、B 的 价格 了一个由低到高的 探 程外，其他 次从起始 段就高于 FV。
明: 中阴影表示 程中宣布 期收 的 点。不 ，不同 次的 期收 点有所不同， 中 一个示例。
图 2 次 A—F 的成交价中位数与基本面价
图 3 次 G、H、I的成交价和 价情况( 明同 2)
第五，在同一 次的前后两局 上，存在着明 的 性，即第二局的期初 价格延 了 次第一局中段的平 价格，而没有再 一个 探的 程。
第六，在 价格的后期表 上，多数 次出
了 价格下降的 ，或者到了后期无成交。能 致 一 向只有两个因素: 一个是因折旧的持 加深而 生 FV 的下降， 价格向 FV 回归; 另一个是 期收 的 生。它 都可引起参与者持有 的意愿降低， 而拉低价格。具体
①Kirchler M．，Huber J．，Stöckl T．“Thar She Bursts: Ｒeducing Confusion Ｒeduces Bubbles”，The American Economic Ｒeview，2012，102
2) : 865－883．
②Duffy J．，E．O． Fisher．“Sunspots in the Laboratory”，The American Economic Ｒeview，2005，95( 3) : 510－529．
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第25卷 李 ，等: 住房土地使用 期收 与房价: 基于 学的分析
与哪一因素有关在下一 中探 。 价存在着有趣的特征。在一局 的前期
( 三) 方与 方的 价中位数 段，两方 价的中位数相差 大; 中 段，有一
除了 价格外，我 察了其他一些指 个 小的 程且 定化; 而到了后期，又会再次出
标，见图4 和表2。 大的情况。 表明，参与者 价格的信
数据 示，一期之中 两方 价的中 念有一个先 探、后 同、再分化的反复 程; 信
位数之差，在 大多数情况下都比成交价的极差 念差异度呈 U 型曲 的特征。不 ， 两方
要大，从而可由 价的中位数之差来把握参与者 信念的 同点并不跟着 FV 走， 价格在中期
意向的一致化程度。从 4 可看到， 两方的 定在某一个水平上， 一点令人困惑。
明: 中阴影区隔开 次 A—F 的第一局和第二局。
图 4 次 A—I 的 方 价中位数减 方 价中位数之差
表 2 交易中的一些其他 察
方、 方一期中的平均 价次数 成交 机
前1/3 中1/3 后1/3 中位数 准差
A－1 9．8 18．5 9．7 15．9 14．2 11．9 68．5% 23．3%
A－2 8．8 14．2 12 12．9 8．2 14．9 68．0% 18．1%
B－1 13．7 18．5 10．1 9．1 9．4 10．7 67．3% 18．1%
B－2 7．8 14．1 5．3 11．6 6．6 5．6 65．7% 17．5%
C－1 14．2 14．8 12．7 7．5 14．2 7．5 69．4% 16．2%
C－2 10．8 11．5 8．5 6．8 10．8 6．0 65．9% 24．1%
D－1 9．5 8．6 9．9 8．8 8．1 6．1 69．6% 15．9%
D－2 8．0 10．1 5．3 8．3 9．7 5．2 62．2% 23．4%
E－1 12．4 11．2 12．5 11．5 17．1 9．9 73．7% 12．8%
E－2 15．3 9．6 14．0 4．1 10．9 3．6 83．3% 11．0%
F－1 12．5 11．8 8．4 11．5 11．0 8．6 67．9% 15．4%
F－2 9．3 10．6 5．6 7．4 10．6 7．1 60．8% 16．6%
G 17．2 10．5 9．1 7．6 10．3 4．5 66．7% 22．9%
H 11．6 11．2 10．3 5．9 11．2 5．5 66．6% 16．7%
I 4．3 10．9 4．6 6．1 5．7 1．9 65．4% 19．6%
平均 11．0 12．4 9．2 9．0 10．5 7．3 68．1% 18．1%
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两方信念差异的分化 面体 在成交次数的 化上。从表2 看，平均而言，前期 方 价12．4 次比 方的 11．0 次略多，中期两方大致持平，而到了后期， 方 价7．3 次比 方的10．5 次少了 30%。而从 价次数看，后期 17．8 次 然少于前期的23．4 次，却与中期的18．2 次相差无几。 明， 方 价次数的下降并非由于 而出 集体懈怠，而是参与者在后期更 向于作 方而非 方的体 。即参与者在前期成 者的意愿 ，而在后期更愿意出售 。由于一个参与者既可以作 方，也可以作 方，因此， 是参与者 价 的信念 生了 化的一个反映，在数据表 上 与 价格走低相一致。
我 察了成交的 。一期之中的 价在 上有先后之分; 找出中位数成交的 价所 的序号，以它除以 期的 价次数，作 平均成交 的表达。表 2 示，平均成交 机在一期之中的 三分之二 ，且在各 相近。这说
明，参与者 体上是 健的，而非在前期胡乱成交、再于后期 望。不 ， 指 的 准差 大，表明 成交的 范 、不集中。
四 期收 房价的影响
本文 的目的是看 期收 是否会 价格 生 著影响，因而可用于分析住房土地使用 期收 房价的影响。先 来看， 期收 不利于房价。而从上一 的 示看， 价格在中后期确 展 出了 化 向。 里 一步使用 量回 方法来甄 种 化 向是否是 著的。我 用 14 次的有效 数据做了
2) 式的回 ，回 果 表3。
pricet = β0 + β1 D1t + β2 + β3 D1t t + μt ( 2)
其中，price 是 成交价中位数。有 存在某一期无成交的情况①。βi 待回 系数。D1 是虚 量。每一 都有各自的 期 期( 表
1) 。当 t 小于 期 期 ，D1 = 0; 否 ，D1 =
1。t 是 的第 t 期。μ 是随机 差 。
表 3 以 期收 施 点 虚 量划分 点的 量回
常数 时间项 T 虚 量 D1 交叉乘 D1 T Ｒ2
A1 140．7＊＊＊( 18．68) 11．8＊＊＊( 1．09) － 3．76＊＊＊( 0．81) 0．81
A2 410．9＊＊＊( 2．86) 249．2＊＊＊( 55．2) －11．73＊＊＊( 2．07) 0．85
B1 389．5＊＊＊( 42．32) 6．55＊＊( 2．86) － 4．30＊＊( 2．04) 0．13
B2 481．0＊＊＊( 7．17) 4．08＊＊＊( 0．60) 124．9＊＊＊( 29．3) － 5．96＊＊＊( 1．19) 0．73
C1 437．2＊＊＊( 1．44) －0．77＊＊＊( 0．10) －23．5＊＊＊( 6．27) 0．95＊＊＊( 0．21) 0．76
D1 369．5＊＊＊( 1．89) 1．33＊＊＊( 0．11) 31．0* ( 15．98) － 1．00＊＊( 0．48) 0．90
D2 426．4＊＊＊( 4．88) 3．41＊＊＊( 0．41) － 2．07＊＊＊( 0．32) 0．76
E1 334．5＊＊＊( 6．08) 1．12＊＊＊( 0．34) 212．0＊＊＊( 73．8) － 7．72＊＊＊( 2．12) 0．61
E2 365．0＊＊＊( 7．37) －2．10＊＊＊( 0．65) －497．9＊＊＊( 83．6) 20．24＊＊＊( 3．75) 0．86
F1 467．0＊＊＊( 1．45) －0．12* ( 0．06) 0．10
F2 466．1＊＊＊( 3．30) 0．30 ( 024) 0．07
G 455．0＊＊＊( 6．08) －1．73＊＊＊( 0．30) － 2．77＊＊＊( 0．25) 0．92
H 538．7＊＊＊( 10．74) －2．08＊＊＊( 0．54) 511．5＊＊＊( 117．6) －17．29＊＊＊( 2．97) 0．93
I 557．9＊＊＊( 8．92) －1．09＊＊＊( 0．35) 0．19
明: 括号内的数字是回 系数的 准差。＊＊＊、＊＊、* 分 表示在 1%、5%、10%水平上 著，没有星号表示不 著。下
同。C 次第2 局因 有疏漏而不能用于分析 期收 。
表3 出了 14 局有效回 的 果②。其中， 一致的情况中，F1、F2、I 次不 著， 期收
D T 前的系数有 9 个 著 ，2 ， ; 在 C1 和 E2 ，
1 个 著 正 另 价格没有 著影响 次 资产
有3 个 不 著。可 ，多数 ( 9 /14) 的 价格反而 上升。如何理解 些 表 ?
表 与先 期吻合。而在5 次与先 期不 第一，并非所有 据都支持 价格下行的
①若它是在一 的末尾， 放弃 数据点; 若是在中部，就取旁 数据的中 作插 填 。
②C 次第2 局因 的欠缺， 致 中途卡死，从而不存在 期收 的前后 比。
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第 25 卷 李 ，等: 住房土地使用 期收 与房价: 基于 学的分析
先 期。 人印象深刻的是， 价格表 出了偏离 FV 的超乎 常的 性。所有 15 局的中程之前， 价格都没有展 出跟随 FV 走的形态; 到了后期，才出 了分化。少部分 察是， 价格不管折旧率和 期收 ， 保持 平;多数 察是， 价格下行，有水平跌落一个幅度的，更多的 是斜率 生 化的。 些 察表明，在折旧( 直接影响 FV) 、 期收 些因素之外， 存在某种 性因素在起作用。 种 性因素有着 大的力量， 价格保持着 FV 的偏离。即便存在折旧和 生 期收 ，也并不 是能 价格 而下行，甚至有 得更高。而从多数情况下 价格 下降的迹象来看， 种 性因素有可能与人的 期有关。在泡沫形成机
制的多种假 ( 投机 ①、不理性 ②、困惑 ③等) 之中，本文的 果 向于支持投机 ，即当参与者并不确定未来的价格是否会跟着 FV 走时，泡沫就会 生。因 他 会 疑其他交易者的理性，从而 生信念上的投机行 ，即存在着未来投 益的机会。而一旦 生外生冲 ，影响了 种投机所基于的基 ，那么信念的分化有可能 致 价格向 FV 靠 。H 次的 就出 了期末 价格触及 FV 的 象。
第二，在后期的 价格 而下行的 化原因上，存在两个相 争的因素。一个是折旧，另一个是 期收 。折旧与 FV 直接相 系，累 折旧越深，FV 越低。一方面，如果 参与者在前期 可无 使用效益的影响，然而到了后期，当需要从每期分 中扣除大 一半 ，参与者仍然 持 价 保持不 ? 它是否会 致一部分参与者因 得不划算而 低
价格的 知 而体 在 意愿上呢? 另一方面，当 行 期收 ，参与者是否会 个 的价 下降一个幅度? 在本文的 中， 期收 的幅度占到了 初始 FV 的
10%以上; 相 于 末期的理性 期的 价格，占比更是高达 20% 以上。先 地， 价格会 此做出反 。那么在那 9 个 合中，引起房价 而下行的因素，是 折旧持 到一定程度后的累 效 ， 是 期收 的直接冲 ? 若不 个 行回答，就无法判断 期收 房价的影响。
我 的甄 思路是: 如果是折旧的持 累 所造成的，那么它 在 而下行的 机上很可能 随机，就像各 次 所分 保持的 定价格水平呈 出随机性一 。而如果是 期收 的影响所 致的，那么房价 而下行的 机 与 期收 的 点有关 ，具有某种 律性。具体而言，我 找参与者信念分化的 点， 察它 与 期收 点之 的关 性，并 察以信念分化 点 界的回 ，来判断在信念分化前后房价的表 是否存在 著差异，尤其是，是否 著地 下行。通 察 方与 方 价中位数之差来把握信念分化，相 于直接基于成交价，更具有本源性，即如果成交价要 生 化，那是因 参与者的信念 生了分化。
从表4 看，14 局 中有 12 局的信念分化点比 期 期提前了0 期至5 期。我 把 具有 的 律性。它 明，在 近 期收 具体 施 ，人 开始 生信念分化。 而，如果在信念分化前后，房价的表 存在 著不同( 主要是下降) ，那就更 向于支持是 期收 致了房价的转而下行，而非折旧的累积影响。 Bostian and Holt④ 发现，参与 的 双方往往直接忽略了 FV。我 的判断与它相吻合。
表5 展示了以信念分化点 界的回 。回
方程 ( 3) 式。
pricet = β0 + β1 D3t + β2 + β3 D3t t + μt ( 3) D3 是虚 量。当 t 小于表 4 的信念分化点
时，D3 = 0; 否 ，D3 = 1。
①SSW 即 投机 的典型代表文献。
②Lei V．，C．N． Noussair，C．Ｒ． Plott．“Nonspeculative Bubbles in Experimental Asset Markets: Lack of Common Knowledge of Ｒationality vs．
Actual Irrationality ”，Econometrica，2001，69 ( 4) : 831 – 59．
③Kirchler M．，Huber J．，Stöckl T．“Thar She Bursts: Ｒeducing Confusion Ｒeduces Bubbles”，The American Economic Ｒeview，2012，102
2) : 865－883．
④Bostian A．J．，C．A． Holt．“Price Bubbles with Discounting: A Web－based Classroom Experiment”，The Journal of Economic Education，
2009，40( 1) : 27－37．
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湖南科技大学学 ( 社会科学版) 2022 年第 4 期
表 4 察到的信念分化期
局 A1 A2 B1 B2 C1 D1 D2 E1 E2 F1 F2 G H I
信念分化期 37 23 25 19 23 24 19 26 20 29 17 32 27 31
提前于 期点 －7 0 1 2 2 5 2 5 0 －2 5 3 8 2
明: “提前于 期点”是所 察到的信念分化期比 期收 期提前了多少期。
表 5 以信念分化期 虚 量划分 点的 量回
局 常数 时间项 T 虚 量 D3 交叉乘 D3 T Ｒ2
A1 171．5＊＊＊( 19．69) 8．99＊＊＊( 0．93) －2．46 ＊＊( 1．03) 0．73
A2 410．9＊＊＊( 2．86) 249．17＊＊＊( 55．22) －11．73＊＊＊( 2．07) 0．85
B1 386．2＊＊＊( 42．89) 7．05＊＊( 3．02) －4．64 ＊＊( 2．15) 0．13
B2 479．6＊＊＊( 7．66) 4．28＊＊＊( 0．71) 110．0＊＊＊( 23．98) －5．61＊＊＊( 1．10) 0．73
C1 435．8＊＊＊( 1．71) －0．70＊＊＊( 0．13) 0．20＊＊( 0．09) 0．65
D1 369．9＊＊＊( 2．14) 1．29＊＊＊( 0．16) 16．4* ( 8．84) －0．55* ( 0．31) 0．89
D2 420．8＊＊＊( 4．13) 4．23＊＊＊( 0．38) 87．34＊＊( 35．32) －6．34＊＊＊( 1．63) 0．86
E1 328．1＊＊＊( 6．23) 1．78＊＊＊( 0．42) 187．04＊＊＊( 33．40) －7．49＊＊＊( 1．09) 0．66
E2 361．1＊＊＊( 11．78) －1．81* ( 1．03) －1．89 ＊＊( 0．77) 0．61
F1 468．6＊＊＊( 1．69) －0．27＊＊( 0．10) 0．13 * ( 0．07) 0．17
F2 464．5＊＊＊( 1．70) 46．79* ( 25．82) －2．66* ( 1．28) ) 0．31
G 447．0＊＊＊( 5．62) －1．03＊＊＊( 0．31) 305．05＊＊＊( 61．79) －11．13＊＊＊( 1．71) 0．94
H 514．7＊＊＊( 4．49) 538．82＊＊＊( 35．23) －19．43＊＊＊( 0．96) 0．96
I 548．2＊＊＊( 3．80) －234．61＊＊＊( 52．14) 5．02＊＊＊( 1．38) 0．60
从表5 看，14 局中，D3 T 的系数有 11 次 著为负，另有2 次 正和1 次不 著。它表明， 然 折旧的引入在 的角度是新 的，但由于 价格 的拐点与 期收 的 施 点具有关 性， 意味着是 期收 而非折旧的持 累加， 价格 生 生了 著影响。 里反映
出一个令人惊 的 象: 一方面，尽管折旧的累 化很 慢，每一期 增 2．5%，但到 期收 生 ，累 折旧使 FV 下降的幅度能达到约50%; 另一方面， 期收 的金 占 初始 FV 的比重 在 10% 左右。然而，是 次幅度稍大的 ，而非是 小的折旧率 慢累 到一个 大的幅度， 价格的 化 生了 著影响。 其背后原因的一个快速猜 是，参与者的 期不是理性 期，前文提到的某种 性因素仍然在 影响，在少数情况下，它仍然主 了 价格的走 ，即便是折旧和 期收 的 合作用，也未能扭 局面。
以上的探索 判断 期收 房价的影响提供了基 。我 以表 5 中 D3T 的系数 因 量
change ，以表 1 中 期 水平占信念分化 点
表 4) 的 FV 的比重 ratio 解 量，
回 得到( 4) 式。
change = － 23．45 × ratio
( 4)
( 7．659) DW = 2．14
由括号中的 准差可知，回 系数 著。
4) 式表明， 期 占价格 FV 的比重每
10%时， 价格的斜率将下降 2．34 个 。在我 的数据中，信念分化 FV 的平均 202．3。 意味着，10%比重的 FV 将使得房价的增速在原有基 上下降略多于一个百分点
2．34 / 202．3) ①。直 来看， 的 水平和房价的反 程度在 面是可以接受的。
另一个需要 明的地方是， 期收 的声明是否 价格 生了 著影响? 由前文提到的，参与者 价格的信念存在一个先 探、后收 、再分化的 程，而 期收 的声明往往 在先 探、后收 的 程中，所以， 声明的影响就与 探 程混 在一起。从回 来看，如
① 中的房价有一个上升的 ，主要源于房 的 出增 速度慢于其他商品。当把 境中的判断 用于 中 ，需以 中的 价格 中的房价上升 。
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第 25 卷 李 ，等: 住房土地使用 期收 与房价: 基于 学的分析
果采用 似的虚 量的方式， 半情形下是 著的。但是，我 以区分 种 著是声明的影响， 是从 探 到收 所 致的。再者，声明 竟只是声明，它并没有真 的 生。从 程中 各 价格非常 的黏性来看，声明的影响是有限的。所以， 里不列出与声明的 点相关的回 果，也不分析声明的影响。
结语
本文在 典的 SSW 基 上 整折旧模式和末期价格以契合土地使用 期收 如何影响房价的 。基于14 局有效 ，本文主要判断如下: ( 1) 即使 行有 期， 价格泡沫也会 健出 。( 2) 多数情形下 价格在 期收 点附近 而下降，通 一步 察两方信念，判断出 价格在 期收 点附近下降的原因是 期收 ，而非 慢累 的折旧所 致的基本面价 的下降。在此基 上，我 估算了 期收
房价的定量影响———按 的 10%当期 FV 收 ，房价增速下降 一个百分点。房价 期收 的 一温和反 幅度，意味着在 期收 和房价之 有着 松的 衡空 。政府在制定相关政策 ， 加以考 当地的 政状况 期收 和房价波 的适 能力。
合 察和分析，本文 出如下政策建议: ( 1) 抑制房地 市 投机、投 性需求，完善房地 市 控政策体系，既要抑制房地 泡沫，又要防止房价大起大落。( 2) 由于 期收 和房价之 存在某种定量关系，相关决策部 可根据地方 政的 状和承受能力 期收 做 整。( 3) 以 期收 前提，增加 房其他方面的 惠或减免措施，整体 放利好信号， 定 房者 期，防止房价 大波 。( 4) 从根本上降低地方政府 土地 政的 度依 ，加快土地 政的 构性 整，通 政策 政可持 ，增加 定 源渠道与方式。
Ｒenewal Fees of Ｒesidential Land-use Ｒights and Housing
Prices: Based on the Analysis of Experimental Economics
LI Bin ＆ YANG Qian-yu
School of Business，Hunan University of Science and Technology，Xiangtan 411201，China)
Abstract: This paper uses the method of experimental economics to study the impact of housing land－use right renewal fees over housing prices． Based on 14 valid treatments，the main judgments are as follows． First， asset price bubbles appear steadily． Second，in most cases，asset prices turn down around the renewal fee node and fall because of renewal fees，not the decline in fundamental value ( FV) caused by slowly accumulating depreciation． On this basis，the quantitative impact of the renewal fee on housing prices is estimated． If 10% of the current fundamental value of the asset is charged，the growth rate of housing prices will drop by about one percentage point． This modest response in housing prices can provide references for policymaking． The government should reasonably balance renewal fees and housing prices，speed up the structural adjustment of land finance，and pay attention to stabilizing residents’expectations of long-term protection of land and housing properties in policy formulation and practice under the reality of high housing prices．
Key words: asset price bubble; renewal fees; land-use rights; experimental economics
( 任校 葛 萍)
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