[来源][pzpg001][发表时间] 2022/09/09阅读次数：2761次
 

  导读：科学合理地评估地下空间使用权价格，是地下空间开发利用和出让管理的关键环节。以山东省龙口市东城区为例，在界定地下空间使用权价格内涵的基础上，基于剩余法和地价分配率系数修正法，分用途、分级别评估了地下空间使用权价格，建立了独立开发地下空间使用权修正系数。结果显示，评估公司,评估机构,房地产评估机构,软件评估土地级别越高，地下空间使用权价格越高，与基准地价一至五级地相对应的地下空间使用权价格，住宅用地从355元/m 2递降至70元/m 2，商业用地则从502元/m 2递降至74元/m 2。不同用途相比地下空间使用权价格，商业  >  住宅  >  工业。两种测算方法评估结果也有差别，在实际评估工作中，应尽量选取两种不同方法测算，综合评估结果，达到评估结果的最优化。 开发利用地下空间是实现土地资源高效集约利用的有效途径[1]。中国自上世纪 60 年代末开始开发利用城市地下空间，但较少涉及有偿出让问题[2]。随着地下空间开发利用形式不断增多、开发范围不断扩展，地下空间利用和管理中的问题也逐渐显现，引起社会广泛关注[3] [4]。近年来，随着中国土地有偿使用制度改革的不断推进，各地逐渐出现地下空间使用权有偿出让特别是独立出让的做法[5]。一些学者对地下空间使用权内涵、政策、估价方法和适用性等进行了有益的探索[6] [7] [8] [9] [10]。如，赵丽[11]、王欣萍[12]梳理了各地出台的地下空间使用权价格政策、做法，指出受时间性、政策性、地域性等影响，经济发展水平相似城市存在地下土地使用权出让金差异较大问题；沈颖[13]探讨了地下空间宗地使用权价格评估方法及剩余法和地价分配率系数法的适用性，马骞等[14]从地下空间价格影响因素出发，试图建立地下商业用地基准地价与地表商业用地基准地价之间的关系，资产评估,价值评估,企业资产评估确立了地下商业用地基准地价的近似推算公式，李晓雷[15]等利用收益还原法，评估盘锦市地下空间使用权价格比例，得出修正系数并用于地下商业街估价；陈懿[16]采用假设开发法建立了地下空间使用权价格评估模型。实践中，由于国家尚未出台统一的城市地下空间使用权价格评估规范，各地在评估地下空间使用权出让金时，多采用比例系数修正法，根据当地地上土地市场价格折算地下空间使用权价格[17]，其系数差异主要与当地经济发展水平、居民收入与消费水平、人口规模、基础设施完善程度和政策因素等密切相关[11]。